블랙스톤은 어떻게 $260억 호텔 LBO로 금융위기를 버티고 역대급 수익을 냈나

2007년 7월 3일, 블랙스톤(Blackstone Group)은 힐튼 호텔 코퍼레이션을 주당 $47.50, 총 $260억(약 25조원)에 인수하겠다고 발표했다. 역대 최대 호텔 LBO였다. 발표 당일 힐튼 주가는 32% 급등했고, 월스트리트는 환호했다. 그러나 딜 클로징 시점인 2007년 10월은 미국 주택시장 버블 붕괴가 본격화되기 불과 몇 달 전이었다.

힐튼은 당시 Conrad Hilton이 1919년 설립한 이래 90년 가까이 성장해온 세계 최대 호텔 브랜드 중 하나였다. Hilton, Doubletree, Embassy Suites, Hampton Inn 등 8개 브랜드, 3,000여 개 호텔, 50만 개 이상의 객실을 보유했다. 그러나 주가는 저평가 상태였고, 블랙스톤은 브랜드 가치와 프랜차이즈 수수료 수익 모델의 확장 여지에서 거대한 기회를 봤다.

딜 파이낸싱 구조는 전형적인 LBO였다. 블랙스톤이 투입한 에쿼티는 $57억에 불과했고, 나머지 $204억은 다층 부채 구조로 조달됐다. 1순위 담보 Term Loan $121억, 시니어 노트 $36억, 메자닌 $26억, PIK 토글 노트 $21억 — 총 Debt/EBITDA 비율은 12.4배로 당시 기준으로도 극도로 공격적인 수준이었다. 블랙스톤은 호텔 자산의 안정적 현금흐름이 이 레버리지를 감당할 수 있다고 판단했다.

딜 클로징 직후인 2007년 12월, 블랙스톤은 힐튼의 경영 혁신을 위해 외부에서 Chris Nassetta를 CEO로 영입했다. Host Hotels & Resorts에서 18년을 쌓은 호텔 업계 베테랑이었다. Nassetta는 취임 즉시 대규모 구조조정에 착수했다. 비효율적인 호텔 직영 자산은 매각하고 수수료 기반 프랜차이즈·매니지먼트 모델로의 전환을 선언했다. 그러나 이 야심찬 계획은 곧 사상 최대의 금융위기에 직면하게 된다.